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不動産活用の目的・種類・管理について
「不動産を持っていて活用をしたいと考えてはいるが、何をすればいいのか分からない……」。こうしたお悩みをお持ちの方は、名古屋市・大府市の不動産ショップ リクラスまでご相談ください。不動産のプロとして適切なご提案を差し上げると共に、約60社の大手ハウスメーカーや工務店との連携で、オーナー様の事業成功をサポートします。こちらでは、不動産活用を行う際に抑えておきたいポイントをご紹介します。
不動産活用の目的を明確にしよう！
不動産活用の目的は人それぞれ異なります。そして、目的によって選ぶべき手段も変えるべきです。そこで、まずはご自身がなぜ不動産を活用するのか？その理由を明確にしていきましょう。
税金の優遇措置を受けたい
不動産は所有しているだけでランニングコストがかかります。一方、更地や遊休地に居住を目的した賃貸物件を建てると、固定資産税が軽減されます。この節税効果を目的として、不動産活用を行う方は少なくありません。
また、相続時には評価額の軽減措置が受けられるため、節税になるだけでなく、相続税対策にもつながります。政府や地方自治体は土地所有者に対して活用を推進しています。こうした優遇税制は、そのための呼び水とも言えるでしょう。
安定的な収入を継続して得たい
アパートやマンションなど、賃貸物件を建設することで家賃収入を得るモデルです。現在、多くの国民は老後の生活に不安を抱えています。賃貸経営は、私的年金代わりとしても注目されており、豊かな老後を送る基盤にもなるでしょう。
また、アパート・マンションの建築にはローンを利用される方がほとんどです。この際には、団体信用生命保険への加入が条件になるケースが多い傾向にあります。保険に加入すれば死亡時や高度障害に陥った場合も、本人に代わって保険会社がローンの残債を支払ってくれます。賃貸経営は、保険代わりとしての役割も果たしてくれるのです。
賃貸経営にチャレンジしたい
アパートやマンションの建設には実に多くの方の協力が必要です。建築士や管理会社、建設会社はもちろん、税理士などとの出会いは、人生において大きな財産にもなるでしょう。賃貸経営をしなければ得られなかったビジネス的視点も育まれます。
「賃貸経営にチャレンジする」ということは、それ自体が大きな挑戦です。安定的な賃貸収入の確保はもちろん、新たなライフステージへ進出すること自体が、ご自身にとって大きな経験になるでしょう。
先代から相続した不動産を次世代に残したい
「せっかく両親から受け継いだ土地を、自分の代で失いたくない」。こうした想いを持つ方も少なくないでしょう。一方、土地は所有しているだけでコストがかかる資産です。また、何の対策も行わなければ、相続時に大きな負担がかかる可能性もあります。
こうした理由から、不動産活用に乗り出される方もいらっしゃいます。現在の資産を次世代へと引き継いでいくのには、先代への感謝の気持ちを表すことにもなるでしょう。
社会貢献のために不動産を活用したい
アパートやマンションの建設は“生活の場の提供”です。入居者の生活拠点となり、エリアの人口が増加すれば、自治体の税収アップ、地域活性化にもつながるでしょう。また、建物の建設自体が“仕事の創出”でもあります。決して安くはない費用となるため、経済的な効果も十分にあるでしょう。
このように、不動産の活用は“目に見える”社会貢献へとつながる活動でもあります。こうした取り組みに興味のある方にとっては、大きな魅力だと言えるでしょう。
土地活用にはさまざまな種類があります
次に、土地の活用法についても見ていきましょう。以下は、不動産活用の代表例です。
建築&賃貸による土地活用 |
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もっとも一般的な土地活用法です。安定した賃貸収入の確保や相続税・固定資産税の節税といったメリットを享受したい方や、事業への挑戦、社会貢献を目的とする方におすすめです。 |
宅建業者との共同分譲による土地活用 |
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土地所有者と宅建業者が共同で宅地分譲を行い、土地を売却する方法です。企業が持つ情報力と資金力によって、買主様を探せるという点が大きな魅力です。 この手法では、開発利益を受け取れることに加えて、街づくりや仕事の創出といった部分で大きな社会貢献につながります。事業化の当初こそ高額の費用立替が発生する可能性もありますが、大きなやりがいも得られるでしょう。 |
駐車場や資材置き場としての土地活用 |
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少ない初期費用ではじめられる土地活用として、駐車場や資材置き場といった手段があります。将来的に、ほかの事業への転用をする場合もスムーズ。売却する場合も手間や解体費用を節約できます。また、相続人が複数人いる場合にも、分割がしやすいというメリットもあります。 ただし、固定資産税等の優遇措置や、相続税対策にはつながりません。また、立地条件などによっては、借り手を探すのが困難になる場合もあります。 |
定期借地による土地活用 |
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定期借地とは、土地を50年間（事業用の場合は10?20年）の期間限定で他人に貸し、その後更地として返却してもらう活用法です。居住用として貸し出せば固定資産税や相続税の節税につながるほか、建物の建設費といった初期費用がかかりません。また、非常に安定的な収入を得られる点も大きなメリットです。 一方、契約期間が長く、かつ期間中は転用ができないという点はデメリットでもあります。賃料の設定などは、慎重に行わなくてはなりません。 |
不動産経営の物件管理について
次に、賃貸物件の管理方法についても見ていきましょう。大きく分けて、3種類の管理方法があります。
管理委託（委託管理）
家賃の数パーセントを管理会社の取り分とし、入居者の募集・審査、家賃回収・催促、物件の清掃（定期・退去時）を代行してもらう方法です。費用がかかる一方で、面倒な管理業務を委託できるという点が魅力。本業で忙しく、賃貸経営に時間を割けない方などが活用する傾向にあります
なお、管理費を除いた家賃収入はすべてオーナー様に入りますが、入居者の募集がうまくいかなかった場合の空室リスクもオーナー様負担となります。あくまで管理会社は実務面をサポートしてくれるだけと考えましょう。
一括借り上げ（サブリース契約）
所有するアパートを不動産会社に借り上げてもらい、家賃の一部を受け取る方法です。この場合、入居に関する保証が付帯するため、空室リスクに思い悩む必要がなくなります。所有する土地に賃貸物件を建設したオーナー様が利用する傾向にあります。
ただし、サブリース契約の場合、家賃額は保証対象ではありません。たとえば入居者がなかなか集まらず、家賃の値下げがやむなしとなった場合には、オーナー様の収入も下がってしまいます。
すべてを自分で管理（自主管理）
賃貸物件の管理をすべて自分で行う方法です。管理会社への手数料を節約できるため、家賃収入のすべてをオーナー様が受け取れる点が魅力です。
一方、副業として賃貸経営をされる方にとっては労力が大きく現実的ではありません。入居者募集、家賃回収・催促、建物の修繕・リフォーム手配など、すべてをご自身で行わなくてはなりません。そのため、すでに複数の物件を所有されている、専業大家さんにおすすめの方法と言えます。
